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3月1日起《聊城市物业管理条例》将正式实施

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3月1日起《聊城市物业管理条例》将正式实施

  聊城新闻网讯 (记者 孔祥雷)2月7日上午,记者从聊城市人大常委会新闻发布会上获悉,《聊城市物业管理条例》(以下称《条例》)将于2021年3月1日起正式施行。《条例》共九章七十二条,确立了一系列制度,紧紧围绕我市物业管理工作中的主要矛盾和关键问题,细化了管理措施,界定了业主、物业使用人、物业服务人、主管部门、镇街、社区等各方主体的权利与义务,明确了对相关违法行为的处罚方式,为我市物业管理提供了具有本土特色、可操作性较强的法规依据。

占用共有道路停车的车位 归全体业主所有

《条例》明确,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共用和共同管理的权利。其中,物业服务区域内的以下部分属于业主共有:道路、绿地,但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于私人所有的除外;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等;物业服务用房和其他公共场所、共有设施;法律、法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

物业服务区域内成立业主大会、选举产生业主委员会,由其决定物业服务区域内的重大事项以及有关共有部分利用和管理等事项。一个物业服务区域成立一个业主大会。业主大会由物业服务区域内全体业主组成,对物业服务区域内共用部位、共用设施设备实施共同管理,按照相关规定开展与物业管理有关的活动。

住宅空置六个月以上 前期物业费应当减收

《条例》明确,住宅物业费根据住宅的种类、特点以及物业服务阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业费应当实行政府指导价。其中,普通住宅交付后空置六个月以上的,其空置期间的前期物业费应当减收;认定空置的标准和具体减收比例按照有关规定执行。其他物业交付后空置六个月以上的,其物业费收费标准由物业服务人与业主或者物业使用人约定。已经竣工但是尚未出售或者尚未交付的物业,物业费由建设单位支付。业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业费的,从其约定,业主负连带责任。物业所有权发生转移或者灭失的,业主应当结清物业费。物业服务人违反规定或者约定,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主或者物业使用人有权拒绝支付。

此外,业主违反约定逾期不支付物业费的,业主委员会、物业服务人有权催交。可以通过在物业服务区域内显著位置公示、送达书面催交通知或者以业主易于知悉的其他方式,督促其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以依法提起诉讼或者依据仲裁协议、物业服务合同中的仲裁条款申请仲裁。

尚未出售的车位、车库 业主要求承租应予以出租

《条例》明确,物业服务区域内规划的车位、车库,应当首先满足业主、物业使用人停车需要。尚未出售的车位、车库,业主、物业使用人要求承租的,建设单位应当出租。车位、车库租赁费的标准按照政府指导价格确定。 

  建设单位或者物业服务人应当每季度将车位、车库出售、出租的情况在物业服务区域内显著位置进行公示。规划车位、车库尚未充分利用的,不得设置规划以外的车位。规划车位、车库不足的,可以利用业主共用的道路或者其他公共场地增设车位,所设置车位归物业服务区域内全体业主共有。车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定,但是不得侵害业主合法权益和共同利益,不得影响道路通行,不得违反消防安全要求。

共有部分广告收益 属于全体业主所有

《条例》明确,当出现物业服务区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏;电梯故障;消防设施出现功能障碍,存在火灾隐患;建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动;玻璃幕墙炸裂;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍;地下车库以及其他地下公共空间雨水倒灌;其他危及房屋安全和人身财产安全,需要实施应急维修、更新和改造的紧急情况时,可以应急使用住宅专项维修资金。

而依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;依法应当由相关专业性服务组织承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输等设施设备和相关管线的维修、养护费用;依法应当由侵权人承担的人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用;根据物业服务合同约定,应当由物业服务人承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。不得从住宅专项维修资金中列支。

此外,利用物业服务区域内业主共有部分设置广告、进行租赁或者从事其他经营活动产生的收益,在扣除合理成本之后,属于业主共有。业主共有收益资金的处分由业主共同决定,可以用于补充住宅专项维修资金,折抵物业费,支付业主大会、业主委员会活动经费以及业主委员会委员的报酬。

拥有“业委会”的旧住宅区 优先进行改造整治

《条例》明确,旧住宅区未成立业主大会或者未选举产生业主委员会的,街道办事处、乡镇人民政府应当采取措施,鼓励、支持和推进其依法召开业主大会,选举产生业主委员会。旧住宅区依法产生业主委员会并且能够正常履行职责的,优先进行改造整治。

旧住宅区未成立业主大会或者未产生业主委员会的,应当按照本条例相关规定成立物业管理委员会。旧住宅区可以采取招标的方式选聘物业服务人,也可以采取协议的方式选聘物业服务人,由业主委员会根据业主大会的授权与物业服务人签订物业服务合同。

街道办事处、乡镇人民政府可以接受旧住宅区业主大会、业主的委托,将两个或者两个以上旧住宅区的物业服务事项打包为一个项目,采取招标或者协议方式确定同一物业服务人接管。无法选聘物业服务人或者开展自行管理的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织基本保洁、公共秩序维护等服务,所需费用由业主承担。

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